CG-6-9 | ENNIA EN WIE IS EIGENAAR VAN HET STRAND VAN MULLET BAY? EEN VONNIS MET VERRASSEND VEEL LAGEN
Deze blog gaat over de casus Ennia en behandelt specifiek het vonnis van 07 juli 2026, zaaknummer SXM202500643. Het vonnis zelf telt 12 pagina’s. Deze blog is 1 uit een serie van blogs die elk afzonderlijk zullen ingaan op vonnissen behorende bij deze spraakmakende zaak. Dit is overigens een vonnis in eerste aanleg.
FEITEN
Dit vonnis is een vonnis met “het karakter” ook dat nog. Voor sommigen een zeer lastige vonnis. En voor Ennia, een vonnis met een mogelijk waarderingsissue voor Mullet bay. Op het eerste gezicht lijkt dit vonnis een overzichtelijk eigendomsgeschil. Sun Resorts Limited N.V. tegenover het Land Sint Maarten. De vraag: wie is eigenaar van het strand bij Mullet Bay?
Maar zodra je erin duikt, wordt het complex. We komen terecht bij een scabinale akte[i] uit 1852, Hugo de Groot, oude rechtspraak uit Curaçao, en uiteindelijk ook bij een modern governance-vraagstuk: hoe waardeer je Mullet Bay eigenlijk goed?
Sun Resorts is eigenaar van een perceel grond in Mullet Bay, Sint-Maarten. Op dat terrein ligt nu een golfbaan. Tot 1995 exploiteerde Sun Resorts daar ook een hotelresort, dat grotendeels werd verwoest door orkaan Luis. Het perceel grenst aan het strand van Mullet Bay.
In de loop der jaren zijn op of bij het strand verschillende kleine strandtentjes ontstaan. Later heeft het Land Sint Maarten ook grond op of nabij Mullet Bay verhuurd of in gebruik gegeven aan derden.
De eigendomsgeschiedenis gaat ver terug. In 1852 werd bij scabinale akte een perceel “Mullet Pond” verkocht aan Emile Beauperthuy. In die akte werd de zuidelijke grens omschreven als “tot het strand der zee”. Via latere overdrachten kwam het perceel uiteindelijk terecht bij Island Gem Enterprises Ltd. N.V., waarvan de naam in 1985 werd gewijzigd in Sun Resorts.
GESCHIL
Sun Resorts stelde dat zij eigenaar is van het perceel tot aan de normale hoogwaterlijn. In gewone taal: dus inclusief het strand zelf. Subsidiair stelde Sun Resorts dat zij in elk geval eigenaar is tot de grens met het strand, zoals ingetekend op een kadastrale meting uit 2022.
Daarnaast vond Sun Resorts dat het Land onrechtmatig had gehandeld door grond die aan Sun Resorts toebehoort te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Sun Resorts wilde dat het Land daarmee zou stoppen en dat het Land aan betrokken derden zou laten weten dat het niet bevoegd was die grond te verhuren.
Het Land had een eenvoudig verweer: de stranden zijn van het volk. Volgens het Land zijn de stranden van Sint-Maarten openbaar en behoren zij tot het publieke domein. Sun Resorts kon volgens het Land dus geen eigenaar zijn van het strand.
OORDEEL
Het Gerecht knipt de zaak in tweeën en maakt de zaak daarmee overzichtelijk.
Het strand zelf
Het Gerecht oordeelt dat Sun Resorts geen eigenaar is van het huidige strand van Mullet Bay. Het beroep op verkrijgende verjaring faalt, omdat Sun Resorts onvoldoende heeft gesteld waaruit blijkt dat zij het strand gedurende lange tijd zichtbaar en ondubbelzinnig als eigenaar in bezit heeft genomen (walk the talk).
Daarna onderzoekt het Gerecht wat in 1852 werd bedoeld met “strand der zee”. Daarbij wordt diep in de rechtsgeschiedenis gedoken. Hugo de Groot schreef al dat het “bloote strand” aan het volk toekomt. Ook latere literatuur en rechtspraak wijzen in dezelfde richting.
Volgens het Gerecht kon de verkoper in 1852 het huidige strand van Mullet Bay niet leveren, omdat dat strand nooit privé-eigendom van hem was. De woorden “tot het strand der zee” (tot en niet tot en met) waren dus vooral een grensomschrijving. Geen overdracht van het strand zelf.
Een extra punt dat het Gerecht meeweegt: Sun Resorts ging bij het begin van de procedure zelf nog uit van het standpunt dat zij géén eigenaar was van het strand. Pas later wijzigde zij dat standpunt. Dat helpt natuurlijk niet.
Het land achter het strand
Voor de grond achter het strand ligt het anders. Het Gerecht oordeelt dat Sun Resorts wél eigenaar is van het perceel achter het strand, tot aan de grens zoals weergegeven op de kadastrale tekening uit 2022. Belangrijk is de kaart op pagina 10 van het vonnis. Daarop staat de “inmeting begroeiingsgrens” van 17 maart 2022. Die kaart laat de grens zien tussen het strand en de achterliggende natuurlijke begroeiing.
Het Gerecht sluit daarbij aan. Het gaat dus niet alleen om theorie, maar om een concrete fysieke grens: waar eindigt het openbare strand en waar begint de privégrond van Sun Resorts?
Het Gerecht stelt ook vast dat onder meer bij de huidige locatie van restaurant Kalatua bomen en bosschages zijn verwijderd. Dat restaurant bevindt zich volgens het vonnis dus niet op het strand, maar op grond van Sun Resorts.
Daarom handelt het Land onrechtmatig voor zover het grond van Sun Resorts heeft verhuurd of aan derden in gebruik heeft gegeven. Het Land mag zich niet als eigenaar van die grond gedragen. Het moet ook betrokken derden informeren dat het niet bevoegd was die grond te verhuren of in gebruik te geven. De gevorderde dwangsommen worden wel fors gematigd.
Kort gezegd: het strand is openbaar, maar de grond direct daarachter is privégrond van Sun Resorts.
ANALYSE EN RELEVANTIE VOOR DE MULLET BAY WAARDERING VOOR ENNIA
Dit vonnis gaat niet over Ennia. Toch is het zijdelings relevant voor de Ennia-discussie.
In de Ennia-vonnissen speelde de waardering van Mullet Bay een grote rol. De waarde van SunResorts en Mullet Bay werkte door in de vermogenspositie van Ennia. Die waardering was vervolgens relevant voor vragen rond solvabiliteit, dividenduitkeringen en de vraag of bestuurders en commissarissen zorgvuldig hebben gehandeld.
Dit vonnis zegt niet dat Mullet Bay weinig waard is. Het zegt ook niet dat Sun Resorts geen waardevolle grond bezit. Integendeel: het vonnis bevestigt juist dat Sun Resorts eigenaar is van het achterliggende terrein.
Maar het vonnis maakt wel duidelijk dat het strand zelf niet als private ontwikkelgrond van Sun Resorts mag worden gezien. Dat kan relevant zijn voor taxaties. Als eerdere waarderingen stilzwijgend uitgingen van eigendom, exclusief gebruik of volledige ontwikkelbaarheid van het strand, dan staat daar nu een vervelende juridische kanttekening bij.
De waarde van Mullet Bay zit dus vooral in het achterland: ligging, omvang, ontwikkelmogelijkheden, golfbaan, resortpotentie en toegang tot een aantrekkelijk openbaar strand. Maar de publieke status van het strand beperkt wel de exclusiviteit. En juist exclusiviteit kan bij resortontwikkeling veel waarde vertegenwoordigen.
Voor de waardering betekent dit: een taxateur moet niet alleen vierkante meters tellen. Hij moet precies weten wat Sun Resorts bezit, wat publiek domein is, waar de grens loopt, wat bebouwd mag worden, welke vergunningen nodig zijn en welke bestaande gebruikers op of nabij het terrein zitten.
Dit vonnis maakt de hoge waarderingen van Mullet Bay niet automatisch onjuist. Maar het maakt ze wel kwetsbaarder als daarin onvoldoende rekening is gehouden met het openbare karakter van het strand en de juridische beperkingen rond exclusieve exploitatie.
GOVERNANCE LESSEN
De eerste les: eigendom is geen aanname, maar een bewijsvraag. Zelfs met akten die teruggaan tot 1852 moet nog steeds precies worden vastgesteld wat ooit is geleverd.
De tweede les: waardering begint bij juridische due diligence. Een taxatie zonder scherp beeld van eigendomsgrenzen, publieke rechten en bebouwbaarheid is zwak.
De derde les: oude aktes kunnen moderne miljoenen raken. Een paar woorden uit 1852 kunnen vandaag invloed hebben op vastgoedwaarde, dividendruimte en solvabiliteitsdiscussies.
De vierde les: publiek belang en privaat eigendom kunnen naast elkaar bestaan. Het strand is van het volk. Het achterland is van Sun Resorts. Die grens is precies waar de juridische en financiële spanning zit.
En de laatste les: governance is ook weten wat je bezit. Zeker als een vastgoedwaarde wordt gebruikt in jaarrekeningen, solvabiliteitsberekeningen of dividendbesluiten.
Mullet Bay blijft waardevol. Maar dit vonnis herinnert ons eraan dat waarde niet alleen wordt bepaald door ligging en potentie. Waarde wordt ook bepaald door titel, grenzen, publieke rechten en juridische zekerheid.
Wie daar te makkelijk overheen stapt, bouwt letterlijk en figuurlijk op “strand-zand”.
JURIDISCHE ANALYSE PER DEELVORM
| # | Vordering Sun Resorts | Kern van het geschilpunt | Oordeel Gerecht | Analyse | Uitkomst |
| 1 | Verklaring voor recht dat Sun Resorts eigenaar is tot de normale hoogwaterlijn, dus inclusief het strand. | Kon het huidige strand van Mullet Bay in 1852 privé worden geleverd? | Afgewezen. | Het strand was publiek domein. De verkoper kon niet meer leveren dan hij zelf had. | Niet toegewezen. |
| 2 | Subsidiair: eigendom tot de grenslijn met het strand volgens de kadastrale meting van 2022. | Is de begroeiingsgrens een betrouwbare grens tussen strand en privégrond? | Toegewezen. | Het Land betwistte onvoldoende dat Sun Resorts eigenaar is van de grond achter het strand. | Toegewezen. |
| 3 | Verklaring dat het Land onrechtmatig handelt door Sun Resorts-grond te verhuren of aan derden te geven. | Mag het Land privégrond achter het strand behandelen als publiek domein? | Toegewezen. | Publiek beheer van het strand geeft geen bevoegdheid over privégrond daarachter. | Toegewezen. |
| 4 | Verbod aan het Land om zich als eigenaar te gedragen of grond aan derden te verhuren. | Moet het Land stoppen met verhuur/gebruikgeving? | Toegewezen met matiging dwangsom. | De gevraagde USD 10 miljoen per overtreding wordt gematigd naar USD 1 miljoen. | Deels toegewezen. |
| 5 | Gebod aan het Land om derden schriftelijk te informeren dat het niet bevoegd was. | Moeten huurders/gebruikers worden geïnformeerd? | Toegewezen met gematigde dwangsom. | Dwangsom wordt USD 10.000 per dag met maximum van USD 250.000. | Deels toegewezen. |
| 6 | Meer subsidiair: rechter stelt zelf de grens vast. | Vangnet als de grens niet uit de subsidiaire vordering volgt. | Niet afzonderlijk nodig. | De grens volgt al uit de toegewezen subsidiaire vordering. | Overbodig. |
| 7 | Buitengerechtelijke kosten. | Zijn er voldoende buitengerechtelijke werkzaamheden verricht? | Toegewezen. | Kosten vastgesteld op Cg 1.875, vermeerderd met rente. | Toegewezen. |
| 8 | Proceskosten. | Wie heeft per saldo gewonnen? | Gecompenseerd. | Beide partijen zijn deels in het ongelijk gesteld. | Ieder draagt eigen kosten. |
[i] Een scabinale akte is een oude juridische akte die werd verleden voor schepenen. In moderne taal: het is een soort voorloper van een notariële akte, maar dan opgesteld of bekrachtigd door het lokale gerecht of bestuur van toen. Het woord komt van scabini, Latijn voor schepenen. Schepenen hadden vroeger niet alleen bestuurlijke taken, maar ook rechtsprekende en registrerende functies. In het Mullet Bay-vonnis betekent dit dus: de verkoopakte uit 1852 was geen moderne notariële akte, maar een officiële koloniale akte die werd verleden voor twee leden/schepenen van de rechtbank van de kolonie Sint-Maarten. In die akte werd het perceel “Mullet Pond” verkocht en werd de grens omschreven als “tot het strand der zee”.
Dieudonne (Neetje) van der Veen is financieel en management bedrijfsadviseur. Zijn werk en ervaring liggen vooral op het gebied van financieel management en structurering van bedrijven in nood en Governance on Planning & Control-cycli.
De heer van der Veen heeft een masterdiploma bedrijfseconomie (Erasmus Universiteit Rotterdam), is Registeraccountant (Koninklijke Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants), CFE (Certified Fraud Examiner) en CICA (Certified Internal Control Auditor).